역전세 반환대출 규제완화 한시적 시행 내용 정리

 

안녕하세요 러송입니다.

 

최근 부동산 시장 악화로 역전세 현상이 많이 발생하고 있습니다.

 

이러한 가운데 정부에서는 역전세로 인해 보증금을 떼일까 걱정하는 임차인들의 걱정과 전세금 반환이 어려운 집주인들을 위한 제도를 마련했는데요.

역전세 반환대출 규제완화

 

오늘은 역전세 반환대출 규제완화 한시적 시행에 대해 알아보겠습니다.

 

목차

1. 역전세 반환대출 규제완화란?
2. 역전세 반환대출 규제완화 자격요건
3. 역전세 반환대출 규제완화 집주인 상황별 운영절차
4. 마치며

 

1. 역전세 반환대출 규제완화란?

역전세 반환대출 규제완화란 세입자가 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 전세금 차액에 대한 전세보증금 반환목적의 대출 규제가 1년간(2023.07.27. ~ 2024.07.31.) 한시적으로 완화되는 제도입니다.

 

 

2. 역전세 반환대출 규제완화 자격요건

지원대상은 2023.07.03. 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 2024.07.31.까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로서 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인입니다.

 - 전세계약을 연장(기존 계약대비 감액)하는 경우도 지원 가능

  * 기존 세입자와 세입자 보호조치 특약이 기재된 전세계약서 작성 필요

 - 후속 세입자가 전액 월세인 경우에도 지원 가능

  * 전액 월세인 경우 전세보증금이 없으므로 별도 세입자 보호조치 생략 가능

 

대출 규제 완화되는 내용은 개인은 DSR 40% 적용을 제외하고 DTI 60%만 적용되고, 임대사업자는 RTI 1.25배(비규제) ~ 1.5배(규제)에서 1.0배로 완화됩니다.

 

대출금액은 전세금 차액에 대해 대출을 받을 수 있는 것이 원칙이고 필요시, 전세금 전액대출 후 차액을 상환하게 됩니다.

 - 1년 내 후속 세입자 계약시 전세보증금으로 대출금 우선상환

  * 1년 내 후속 세입자를 못구할 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액 상환

 - 해당주택으로 집주인 입주시 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인

 

유의해야할 사항도 있는데 아래와 같습니다.

 - 전세금 반환 외 다른 용도 사용 불가

 - 반환대출 이용기간 동안 신규주택 구입 불가 및 적발시 대출전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급 금지

 - 후속 세입자와 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차 계약 체결 필수

  * 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료 납입해야하고 미이행시 대출금 전액 회수

  * 공인중개업소를 방문하여 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약서 작성(공인중개업소를 거치지 않은 경우 계약이 인정되지 않을 수도 있음)

 - 집주인이 거주자로 입주하는 경우 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금 대출을 받을 수 있으나 집주인은 대출실행 후 1개월 이내 입주해야 하고 최소 2년 이상 거주해야 함

 

 

세입자 보호를 위한 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영됩니다.

구분	HUG	HF	SGI
상품유형	임차인 가입 특례보증(7.27. 출시), 임대인 가입 특례보증(8월말 출시)  * 임대인이 역전세 반환대출로 규제완화 적용시, 특례 전세금 반환보증보험만 이용 가능
주택유형	아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔 등
임차보증금 상한	제한없음	10억원	제한없음
보증한도	임차보증금 + 선순위채권(선순위근저당권 및 선순위임차보증금) ≦ 주택가격의 90%
보증료율	아파트 : 연 0.13% 아파트 외 : 연 0.15%		아파트 : 연 0.183% 기타주택 : 연 0.208% * LTV 비율에 따라 최대 30% 할인/할증
보증료납부	임대인 납부 원칙
대출시 의무사항	전입일로부터 3개월 내 반환보증 가입 완료 및 임대인 보증료 지급  * 위반 시 대출회수 등 대출 관련 제재 부과

 

 

3. 역전세 반환대출 규제완화 집주인 상황별 운영절차

역전세 반환대출은 집주인 상황별 운영절차가 다른데 아래와 같습니다.

 

1. 후속 세입자와 전세계약을 체결한 경우

 - 대출상담·신청 : 집주인 → 은행(DTI 60%, RTI 1.0배)

 - 전세 계약 : 집주인 ↔ 후속 세입자

  * 임대차 계약에 세입자 보호조치 특약 명시

 - 대출심사·실행 : 은행 → 집주인(금액은 기존세입자 직접 지급)

  * 은행은 집주인과 후속 세입자간 전세계약서(세입자 보호조치 특약) 확인 후 대출 실행

  * 일정기간 내 반환보증 가입 및 미가입시 대출회수 등 대출약정 체결

 - 반환보증가입 : 집주인(또는 세입자) → 보증기관

  * 후속 세입자 전입 후 3개월 내 가입

 

2. 당장 후속 세입자가 없는 경우

 - 대출상담·신청 : 집주인 → 은행(DTI 60%, RTI 1.0배)

 - 대출심사·실행 : 은행 → 집주인

  * 완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원

 - 전세 계약 : 집주인 ↔ 후속 세입자

  * 대출 실행 후 1년내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결 및 제출

  * 후속 세입자의 보증금으로 대출상환(중도상환수수료 없음) + 근저당권 감액등기

  * 후속 세입자가 아닌 집주인 거주로 변경할 경우 약정위반 수수료 지불

 - 반환보증가입 : 집주인(또는 세입자) → 보증기관

  * 후속 세입자 전입 후 3개월 내 가입

 

3. 집주인 본인이 입주하는 경우

 - 대출상담·신청 : 집주인 → 은행(DTI 60%, RTI 1.0배)

 - 대출심사·실행 : 은행 → 집주인

  * 완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원

 - 자가거주 : 집주인 → 은행

  * 대출 실행 후 1개월 내 전입신고서 제출

  * 집주인 거주하다가 후속 세입자와 계약 시 전입이전 은행에 계약사실 전달 및 약정위반 수수료 지불

 - 모니터링 : 집주인 ↔ 은행

  * 최소 2년간 실거주 의무 모니터링 실시

 

 

4. 마치며

오늘은 역전세 반환대출 한시적 규제완화에 대해 알아보았습니다.

 

부동산 시장 악화로 인해 집주인이든 세입자든 고민이 많은데 이 제도를 활용하여 고민을 조금이나마 덜면 좋을듯합니다.

 

이상으로 글을 마치겠습니다.

 

아래의 글도 참고하시기 바랍니다.

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읽어주셔서 감사합니다.