주택임대소득세 계산, 절세방법 정리

 

안녕하세요 러송입니다.

 

주택을 전세나 월세로 임대를 내놓으면서 그 소득으로 노후 준비를 하는 사람들도 많습니다.

 

하지만 임대소득이 발생하면 세금을 내야하는데요.

주택임대소득세

 

오늘은 주택임대소득세 계산 및 절세방법에 대해 알아보겠습니다.

 

목차

1. 주택임대소득세란?
2. 주택임대소득세 계산방법
3. 주택임대소득세 절세방법
4. 마치며

 

1. 주택임대소득세란?

주택임대소득세란 사업소득 중 하나로 부동산업에서 발생하는 소득에 대한 세금을 말합니다.

 

 

2. 주택임대소득세 계산방법

먼저 주택 수를 정하는데 아래와 같이 계산됩니다.

구분	계산 방법
다가구주택	1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유	1. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산  - 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 6백만원* 이상 또는 고가주택의 30% 초과 지분 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산   * 주택의 총 임대수입금액 × 지분율 2. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 3. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대/전전세	임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유	본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산  - 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산  1) 부부 중 지분이 더 큰 자  2) 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

 

주택임대소득 과세대상과 비과세 대상은 아래와 같습니다.

 - 보유 주택수는 부부 합산하여 계산

보유 주택 수	과세 대상	비과세 대상
1주택	- 국외주택 월세 수입 - 기준시가 12억원 초과 주택 월세 수입	- 국내 기준시가 12억원 이하 주택의 월세 수입 - 모든 보증금 및 전세금
2주택	- 모든 월세 수입	- 모든 보증금 및 전세금
3주택 이상	- 모든 월세 수입 - 비소형주택 3채이상 보유&해당 보증금 및 전세금 합계 3억원 초과하는 경우 해당 보증금 및 전세금	- 소형주택의 보증금 및 전세금 - 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금 및 전세금 - 비소형주택의 보증금 및 전세금 합계 3억원 이하인 경우 보증금 및 전세금

  * 소형주택 : 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하

 

주택임대소득세를 계산하는 방법은 아래와 같은데 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우 종합소득세에 포함하고 2천만원 이하인 경우에는 분리과세 또는 종합과세 할 수 있습니다.

 

<주택임대 총수입금액 2천만원 초과하는 경우>

다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6% ∼ 45%)

주택임대 총수입금액 2천만원 초과하는 경우

종합소득세를 산출할 때 계산 식은 아래와 같습니다.

 

총수입금액 - 필요경비(단순경비율 42.6%) - 소득공제(인적공제, 연금보험료 공제 등)를 계산하여 과세표준을 구합니다.

 

그 후 적용되는 세율(6% ~ 45%)을 반영하고 세액공제(자녀세액공제, 연금·보험료·의료비·기부금 등)를 반영하여 세액을 산출합니다.

 

[종합소득세 세율]

과세표준	세율	누진공제
12,000,000원 이하	6%	-
12,000,000원 초과 46,000,000원 이하	15%	1,080,000원
46,000,000원 초과 88,000,000원 이하	24%	5,220,000원
88,000,000원 초과 150,000,000원 이하	35%	14,900,000원
150,000,000원 초과 300,000,000원 이하	38%	19,400,000원
300,000,000원 초과 500,000,000원 이하	40%	25,400,000원
500,000,000원 초과 1,000,000,000원 이하	42%	35,400,000원
1,000,000,000원 초과	45%	65,400,000원

 

 

<주택임대 총수입금액 2천만원 이하인 경우>

주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

주택임대 총수입금액 2천만원 이하인 경우

 

주택임대소득 예시를 들어보겠습니다.

 

홍길동은 4인 가족(모두 인적공제 대상임)으로 A, B, C 비 소형주택 3채 소유자가 주택 3채를 단독으로 임대하고 임대사업부분 발생 금융 수입은 없으며 임대 기간은 모두 1.1. ~ 12.31.이면서 주택임대소득 외 다른 종합소득금액은 없으며 자녀세액공제(2명 30만원)와 표준세액공제(7만원)를 적용하는 경우

구분	임대기간	보증금	월세
A	1.1. ~ 12.31.	200,000,000	1,000,000
B	1.1. ~ 12.31.	100,000,000	2,000,000
C	1.1. ~ 12.31.	300,000,000	-

 

간주임대료 = (6억원 - 3억원) * 365 * 60% / 365 * 2.9% = 5,220,000원

 

연간 총수입금액 = 5,220,000 + 36,000,000(월세 연수입) = 41,220,000원

 

주택임대 총수입금액이 2천만원이 넘어가므로 종합과세 대상입니다.

 

먼저 과세표준을 구하면 41,220,000원(수입금액) - 17,559,720원(필요경비 수입금액 * 42.6%) - 6,000,000원(소득공제(인적공제) 4명 * 150만원) = 17,660,280원입니다.

 

세율 15%를 적용하면 17,660,280원 * 15% = 2,649,042원이고 세액감면(자녀세액공제 300,000원 + 표준세액공제 70,000원)을 적용하면 결정세액은 2,279,042원입니다.

 

 

3. 주택임대소득세 절세방법

주택임대소득세 절세방법은 먼저 주택 수를 잘 확인하는 것입니다.

 

공동소유 주택이거나 부부소유 주택인 경우 아래의 사항에 따라 각각의 주택 수에 가산될 수 있으므로 정확하게 확인해야 합니다.

 - 공동소유 주택 : 원칙적으로 최다지분자의 소유 주택으로 계산하나 2020년부터는 아래 어느 하나에 해당하는 경우 소수지분자에게도 주택수에 가산

  * 해당 주택에서 발생하는 임대 소득 수입 금액이 연간 600만원 이상

  * 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동 지분을 소유

 - 부부소유 주택 : 원칙적으로 합산하여 주택 수를 계산하지만 동일 주택이 부부 각각의 주택 수에 가산된 경우 아래의 순서에 의해 부부 중 1인 소유 주택으로 간주

  * 부부 중 지분이 더 큰 자

  * 지분이 동일할 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유 주택에 가산하기로 한 자

 

다음은 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택하는 것입니다.

 

주택임대 수입 금액이 2천만원을 넘지 않는다면 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있는데 아래와 같이 선택하면 됩니다.

 - 종합과세가 유리한 경우

  * 단순경비율 적용이 되는 경우

  * 주택임대업 사업자등록이 없으며 주택임대 소득 외 다른 소득이 없는 경우

 - 분리과세가 유리한 경우

  * 주택임대 총수입금액이 1천만원 이하인 경우

  * 주택임대 소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득 금액이 2천만원을 넘지않는 경우

  * 주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족하여 필요경비와 공제금액 우대가 가능한 경우

 

 

4. 마치며

오늘은 주택임대소득세 계산방법 및 절세방법에 대해 알아보았습니다.

 

주택임대를 내면서 최대한 절세를 할 수 있는 부분은 절세하는 것이 좋으니 도움이 되셨으면 합니다.

 

이상으로 글을 마치겠습니다.

 

아래의 글도 참고하시기 바랍니다.

주택임대소득 보증금 간주임대료 계산방법 정리 (lovingpine.com)

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읽어주셔서 감사합니다.