주택임대소득 보증금 간주임대료 계산방법 정리

 

안녕하세요 러송입니다.

 

주택을 임대하고 있다면 사업소득으로 보아 소득세 또는 법인세를 내야 합니다.

 

전·월세 보증금 또한 과세표준에 포함되어 계산이 되는데요.

주택임대소득 보증금 간주임대료

 

오늘은 주택임대소득 보증금 간주임대료에 대해 알아보겠습니다.

 

목차

1. 간주임대료란?
2. 간주임대료 계산 대상 및 이자율
3. 간주임대료 계산 방법
4. 마치며

 

1. 간주임대료란?

간주임대료란 주택소유자가 전세나 월세로 임대하면서 받은 보증금을 임대료로 간주하여 이를 사업소득 총수입금액에 산입하는 임대료입니다.

 

 

2. 간주임대료 계산 대상 및 이자율

간주임대료 계산 대상은 아래와 같습니다.

 - 부부 합산 3주택 이상 소유한 경우

  * 주거전용 면적이 1세대당 40㎡ 이하면서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 제외(주택 수에서만 제외되고 소형주택에서 발생하는 월세는 수입금액에 포함)

 - 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우

 

따라서 1, 2주택 소유자의 보증금은 비과세됩니다.

 

간주임대료를 산정할 때 적용되는 이자율은 현재 2.9%(2022년 1.2%)를 적용합니다.

 - 매년 정기예금 평균 이자율을 고려하여 기획재정부에서 조정

 

 

3. 간주임대료 계산 방법

간주임대료 계산은 장부신고냐 추계신고냐에 따라 조금 차이가 있는데 해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금 등의 합계액을 차감하는 차이가 있습니다.

 - 적수 : 임대보증금 * 임대일수

주택 간주임대료 계산방법

 

개인(소득세)과 법인(법인세)에 따라 간주임대료 적용되는 대상 및 차감 금융수익이 차이가 있는데 아래와 같습니다.

구분	소득세	법인세
적용대상	비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억원 초과(추계 불문)	추계과세 시 적용
차감하는 금융수익	수입이자와 할인료, 수입배당금	수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익
건설비 상당액	주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음

 

간주임대료 계산 예시를 들어보겠습니다.

 

사례1) A, B, C 비 소형주택 3채 소유자가 주택 3채를 단독으로 임대하고 임대사업부분 발생 금융 수입은 없으며 임대 기간은 모두 1.1. ~ 12.31.인 경우

구분	임대기간	보증금	월세
A	1.1. ~ 12.31.	200,000,000	1,000,000
B	1.1. ~ 12.31.	100,000,000	2,000,000
C	1.1. ~ 12.31.	300,000,000	-

 

간주임대료 = (6억원 - 3억원) * 365 * 60% / 365 * 2.9% = 5,220,000원

 

연간 총수입금액 = 5,220,000 + 36,000,000(월세 연수익) = 41,220,000원

 

사례2) A, B, C 비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 임대사업부분 발생 금융수익은 없으며 A, B 주택은 아래와 같이 임대기간별로 보증금이 변동된 경우

 

이 경우에는 각 임차기간별로 보증금의 합계액을 구분합니다.

구분	임대기간	보증금
A	1.1. ~ 4.6.	300,000,000
	4.7. ~ 12.31.	270,000,000
B	1.1. ~ 6.13.	240,000,000
	6.14. ~ 12.31.	300,000,000
C	1.1. ~ 12.31.	150,000,000

 

구분	1.1. ~ 4.6.	4.7. ~ 6.13.	6.14. ~ 12.31.
일수	96일	68일	201일
보증금 합계	690,000,000	660,000,000	720,000,000
간주임대료	1,784,810*	1,166,991**	4,024,405***
연간 총수입금액	6,976,206

  *  ((690,000,000 - 300,000,000) * 96)  * 60% / 365 * 2.9%

 ** ((660,000,000 - 300,000,000) * 68)  * 60% / 365 * 2.9%

*** ((720,000,000 - 300,000,000) * 201)  * 60% / 365 * 2.9%

 

 

4. 마치며

오늘은 주택임대소득 보증금 간주임대료에 대해 알아보았습니다.

 

3주택 이상을 소유하게 되어 보증금 간주임대료 산출이 필요한 경우가 있을 수 있는데 도움이 되시길 바랍니다.

 

이상으로 글을 마치겠습니다.

 

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읽어주셔서 감사합니다.