양도소득세 과세기준, 계산 및 신고방법 정리

 

안녕하세요 러송입니다.

 

부동산, 주식 등을 가지고 있다가 매도하게 될 경우 세금을 내야합니다.

 

하지만 자세히 방법을 모른다면 많이 내게 될 수도 있고, 기한을 넘길 수도 있습니다.

양도소득세

 

오늘은 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.

 

목차

1. 양도소득세란?
2. 양도소득세 과세기준
3. 양도소득세 계산방법 및 세율
4. 양도소득세 신고, 납부방법
5. 마치며

 

1. 양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금입니다.

 - 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세

 - 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세는 과세되지 않음

 

 

2. 양도소득세 과세기준

양도소득세의 과세대상은 부동산(부동산에 대한 권리 포함), 주식, 파생상품, 신탁수익권, 기타자산 등이 있습니다.

 - 부동산 : 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상)

 - 부동산에 대한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권

 - 주식 : 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장 및 비상장 주식, 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권 등

 - 파생상품 : 국내외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결재거래 파생상품, 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품 등

 - 신탁수익권 : 신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

 - 기타자산 : 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권

 

과세대상이 되는 양도의 범위는 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우와 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

 - 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등은 양도로 보지 않음

 - 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세

 

또한, 조세정책적 목적으로 비과세되거나 감면되는 경우도 있습니다.

 - 비과세 : 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우

  * 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외

  * ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상

  * 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위

 - 감면 : 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면

 

양도소득세 신고는 양도소득세 과세대상에 따라 다릅니다.

소득종류	구분	법정신고기한
부동산, 부동산에 대한 권리, 신탁수익권, 기타자산	예정	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31까지
토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산한 경우	예정	그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31까지
주식 또는 출자지분 (신주인수권 포함)	예정	양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월(국외주식, 파생상품은 예정신고 면제)
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31까지(국외주식, 파생상품 포함)

※ 부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월

 

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%(’19.2.11.이전까지는 0.03%, '19.2.12. ~ '22.2.14.이전까지 0.025%) 를 추가 부담하게 됩니다.

 

만약, 양도소득세 납부해야할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납기기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

 - 납부할 세액이 2천만원 이하인 경우 : 1천만원 초과하는 금액에 대해 분할 납부 가능

 - 납부할 세액이 2천만원 초과인 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액에 대해 분할 납부 가능

 

 

3. 양도소득세 계산방법 및 세율

부동산 양도소득세 계산방법은 아래와 같습니다.

부동산 양도소득세 계산방법

 

부동산 양도소득세에는 오래 보유할수록(거주 부동산은 거주기간 포함) 많은 공제를 해주는 장기보유특별공제가 있는데 일반적인 경우는 최대 30%, 1세대 1주택인 경우는 최대 80%까지 공제를 해줍니다. 

 

필요경비는 부동산중개수수료, 세무수수료, 주택 매입 후 리모델링, 인테리어 공사 등을 진행할 때 발생된 경비들 중 세법에서 정한 자본적 지출에 해당하는 경우입니다.

 - 자본적 지출 : 주택 내용연수의 연장, 주택가치의 상승의 원인이 되는 지출

  * 용도변경을 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉난방 장치의 설치, 빌딩 등 피난시설 등의 설치, 멸실 또는 훼손되어 당해 자신의 본래 용도로의 이용가치가 없는 거의 복구, 개량·확장·증설 등으로 앞의 4가지와 유사한 성질인 것

 - 필요경비 예시 : 취득세 및 등록세, 법무사 및 공인중개사 수수료, 세무사 세무신고 수수료, 샷시설치·발코니·방 확장·주방 확장 등 공사비용, 토지초과이득세 및 개발·재개발 부담금, 상하수도 배관공사, 난방시설 교체비용, 소유권 확보·소송·화해·근저당권 인수비용, 장기할부조건 연부이자, 경매·공매로 취득시 유치권 변제금액, 건축허가 취소의 행정소송비용, 사해행위소송 등 국가에 지급한 비용, 경락대금 불포함된 대항력있는 전세보증금, 토지이용의 편의를 위한 장애 철거비용, 부동산 매각 광고비, 대신 지급한 전매도인의 양도소득세, 취득시 부담한 부가가치세, 양수인이 부담한 양도자의 관리비 연체료 등, 건물의 용도변경 및 대수선 공사비용, 매입한 채권 매각차손액 등

  * 세금계산서, 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등 적격 증빙 필수

 

부동산 양도소득세 세율은 아래와 같습니다.

부동산 양도소득세 세율

 

자산의 보유기간이 2년 이상인 경우 기본세율이 적용되고 보유기간이 1년 미만이라면 50%, 2년 미만이라면 40%를 적용합니다.

 

현재 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 내년 5월 9일까지 양도하는 경우, 중과세가 아닌 기본세율을 적용하니 만약 중과세 대상이면서 이사 계획이 있다면 5월 9일 전까지 하면 좋을 듯합니다.

 

또한, 지방소득세 10%는 위 표와 별도로 계산됩니다.

 

주식 등 양도소득세 계산방법은 아래와 같습니다.

주식 등 양도소득세 계산방법

 

주식의 필요경비는 증권거래세, 증권수수료, 세무사에 신고의뢰한 신고수수료가 필요경비에 해당합니다.

주식 등 양도소득세 세율

 

위에서 설명드렸듯 주식에 대한 과세대상은 상장법인 대주주 또는 장외거래로 양도한 주식이 있는 상장법인 소액주주이므로 대부분 주식거래자는 해당이 되지는 않을 것입니다.

 

대주주라면 1년 이상 보유라면 과세표준 3억원 초과 25%, 3억원 이하는 20%이고 1년 미만 보유라면 30%의 세율이 적용됩니다.

 

대주주 외의 경우 중소기업은 10%, 중소기업이 아니라면 20%의 세율이 적용됩니다.

 

위와 마찬가지로 지방소득세 10%는 별도로 청구됩니다.

 

부동산과 주식의 양도소득세 계산방법의 가장 큰 차이는 장기보유특별공제와 세율의 차이라고 보시면 됩니다.

 

 

4. 양도소득세 신고, 납부방법

양도소득세 신고 및 납부방법은 아래와 같습니다.

양도소득세 신고납부방법

 

양도소득세는 서류를 준비하여 신고기간 내에 주소지 관할세무서 또는 홈택스에서 신고 및 납부하면 됩니다.

 

만약 방문 접수를 하려면 아래의 링크에서 서식을 다운받으면 됩니다.

국세청>국세신고안내>개인신고안내>양도소득세>주요서식 (nts.go.kr)

국세청

 

국세청 홈택스에서 신고를 하려면 아래의 링크로 들어가면 됩니다.

국세청 홈택스 - 신고/납부 > 세금신고 > 양도소득세 > 세금신고 (hometax.go.kr)

국세청 홈택스

 

국세청홈택스 메인에서 로그인하고 신고/납부 - 양도소득세로 들어가면 됩니다.

홈택스 메인(양도소득세)

 

예정 신고에서는 아래의 화면 중 하나를 선택하되 신고할 부동산이 1개이면 1개 부동산 양도, 2개 이상이면 일반신고를 선택하면 됩니다.

확정 신고에서는 정기신고, 기한후신고, 수정신고, 경정청구 중 선택하면 됩니다.

 * 첨부는 안했지만 아래에 설명이 잘 되어있으므로 홈택스에서 확인하시면 됩니다.

양도소득세 신고화면

 

예시를 들기위해 1개 부동산 양도(간편신고)로 들어가서 진행해보겠습니다.

 

화면을 들어가면 아래의 신고 안내 창이 뜨고 읽어보신 뒤 확인을 눌러주면 됩니다.

양도소득세 신고안내

 

먼저 양도인 기본정보를 입력해줍니다.

양도인의 전화번호, 국적, 거주지 정보를 입력해주고 신고대상 부동산 확인하기 버튼을 눌러 실거래가 신고된 것을 토대로 부동산 정보를 부른 뒤 다음으로 넘어가면됩니다.

양도소득세 신고_기본정보(양도인)

 

앞에서 신고대상 부동산 확인하기에서 조회 후 선택을 했다면 양수인 정보가 불러들여지나 현재 저는 임의로 하고 있어서 따로 뜨진 않은 상태입니다.

양수인의 정보가 안뜬 상태라면 아래의 거래상대방 정보를 입력하고 등록해주면 됩니다.

양도소득세 신고_기본정보(양수인)

 

다음으로 양도자산 및 거래일자를 정보대로 입력해줍니다.

앞에서 신고대상 부동산 확인하기에서 조회 후 선택을 했다면 자산에 대한 정보가 불러들여지나 현재 저는 임의로 하고 있어서 따로 뜨진 않은 상태입니다.

양도자산 및 거래일자

 

그 후 양도소득세를 계산하는데 (2)취득가액에서 취득가액 및 필요경비 입력 버튼을 눌러 수기로 작성해줘야합니다.

양도소득세 계산

 

매입가액, 취득세, 법무사 비용 등 위에서 필요경비로 인정되는 부분에 대해 영수증을 잘 챙겨두셨다가 입력해주면 됩니다.

취득가액 및 필요경비 입력

 

그 후, 신고서 제출버튼을 눌러주고 증빙서류를 제출해줍니다.(증빙서류는 pdf파일로 준비하면 됩니다.)

 

신고내역 조회를 보면 지방소득세를 신고할 수 있는데 별도로 신고해주면 됩니다.

 

신고가 모두 끝났으면 세금을 납부하면 됩니다.

 

자세한 사항은 관할세무서나 국세청 홈페이지에서 문의하시면 되고 아래의 링크에서 모의계산도 해보시기 바랍니다.

국세청 홈택스 - 세금모의계산 > 양도소득세 자동계산 (hometax.go.kr)

국세청 홈택스

 

 

 

5. 마치며

살면서 정말 많은 세금을 내야하는데 그 중 하나인 양도소득세에 대해 알아보았습니다.

 

모르고 있다가 가산세를 낸다거나 하지 마시고 부동산을 매매했다던지, 주식 대주주 등의 요건으로 내야하는 상황이라면  반드시 기간 내에 신고 및 납부하시기 바랍니다.

 

도움이 되셨길 바라며 이상으로 글을 마치겠습니다.

 

아래의 글도 참고해주시기 바랍니다.

종합부동산세(종부세) 과세기준, 세율, 납부일 정리 (lovingpine.com)

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읽어주셔셔 감사합니다.