안녕하세요 러송입니다.
집값때문에 매매를 할지, 전세나 월세를 살지에 대한 고민은 많은 사람들이 하고 있습니다.
정부에서는 집값을 잡기위해 많은 제도를 시행하고 있습니다.
오늘은 집값안정을 위한 방법으로 정부에서 사용하는 토지임대부 분양주택에 대해 알아보겠습니다.
1. 토지임대부 분양주택이란?
토지임대부 분양주택이란 「공공주택 특별법 시행규칙」제23조의4 및 「주택법」제2조제9호에 의하여 공공주택사업자가 입주자를 선정하여 공급하는 주택으로 간단히 말하면 토지의 소유권이 없는 건물만 분양하는 주택입니다.
토지임대부 분양주택은 분양가를 낮추기 위한 방법으로 분양가(토지비 + 건설비용)에서 토지비를 국가소유로 하여 분양가를 낮추고 국가에 토지 임대료를 지불하여 주택공급과 집값안정을 위한 방법으로 정부에서 사용하는 방식입니다.
이번에 사전예약으로 모집하는 고덕강일 3단지의 경우, SH서울주택도시공사가 시행하므로 토지는 SH에서 가져가고 아파트 건축물은 분양자가 소유하는 것입니다. 분양자는 SH에 매월 토지임대료를 지불해야 합니다.
2. 토지임대부 분양주택 임대료 계산방법
토지임대부 분양주택에 당첨이 되면 아파트 건축물에 대해서는 소유권을 이전받고 토지에 대해서는 SH와 임대차계약을 따로 체결해야 합니다.
토지임대료는 「주택법」제78조제5항 및 「주택법 시행령」제81조제1항에 기준이 나와있습니다.
토지임대료는 해당 토지의 조성원가 또는 감정가격을 기준으로 하고 월별 토지임대료를 바꿀 때는 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용하여 산정한 금액을 12개월로 분할한 금액 이하로 결정합니다.
즉, 토지의 가격이 오르거나 금리가 오르면 월별 토지임대료가 올라가는 것입니다.
고덕강일 3단지의 경우 SH와 토지 임대차계약을 맺은 후 2년간은 토지임대료를 증액을 할 수 없고, 2년 뒤에는 평균지가 상승률을 고려하여 증액률을 산정하게 됩니다.
현재 고덕강일 3단지 공고에 토지 임대료 추정가는 월 40만원 수준입니다.
* 본청약 입주자모집공고 시 변경될 수 있음
3. 토지임대부 분양주택 장·단점
토지임대부 분양주택의 장·단점은 아래와 같습니다.
- 장점 : 저렴한 분양가 및 토지임대료, 오랜기간 거주가능(40년 이상)
- 단점 : 건축물만 소유하므로 감가상각이 큼, 분양보다는 임대개념이 큼, 토지 공공소유로 재건축, 리모델링 등이 힘듦
4. 고덕강일 3단지 사전청약 정리
고덕강일 3단지 공고가 작년 12.30에 등록되었는데 관련 내용은 아래의 사이트에서 확인하시면 됩니다.
홈 >SH소식>공고 및 공지>전체 (i-sh.co.kr)
sh서울주택도시공사
천만시민과 함께 주거안정과 주거복지에 기여하여 집 걱정 없는 고품격 도시를 건설하는 서울주택도시공사
www.i-sh.co.kr
고덕강일 3단지 사전청약 일정은 아래와 같습니다.
- 고덕강일 3단지는 총 1,305호(59㎡는 715호, 49㎡는 590호)로 지어질 예정이고, 전용면적 59㎡ 총 715호수 중 500호수 사전예약으로 공급
| 구분 | 일정 | |
| 특별공급 | 청년 | 2023.02.27(월) ~ 2023.02.28(화) |
| 신혼부부 | ||
| 생애최초 | ||
| 일반공급(1순위) | 2023.03.02(목) ~ 2023.03.03(금) | |
| 일반공급(2순위) | 2023.03.06(월) | |
| 당첨자발표 | 2023.03.23(목) | |
※ 본청약은 2026.08월, 입주는 2027.03월 예정
신청자격 및 자격검증대상은 아래와 같습니다.
| 구분 | 특별공급 | 일반공급 | |||
| 청년 | 신혼부부 | 생애최초 | 1순위 | 2순위 | |
| 무주택여부 | 무주택자 | 무주택세대구성원 | 무주택세대구성원 (5년내 당첨이력 x) |
무주택세대구성원 (5년내 당첨이력 x) |
무주택세대구성원 |
| 세대주 요건 | 미적용 | 미적용 | 적용 | 적용 | 미적용 |
| 과거 주택소유이력 검증 | (본인) 검증대상 | 해당없음 | (세대) 검증대상 | (세대) 검증대상 | 해당없음 |
| 중복청약, 재당첨, 부적격당첨제한 등 검증 | 본인 | 세대구성원 | 본인 | 세대구성원 | |
| 입주자저축 | 가입 6개월 경과, 6회이상 납입 |
가입 6개월 경과, 6회이상 납입 |
1순위자(가입 24개월 경과, 24회 이상 납입) * 선납금 포함 600만원 이상 |
1순위자(가입 24개월 경과, 24회 이상 납입) | 입주자저축 가입자 |
| 소득 | (본인) 월평균소득 140%이하 | (세대) 월평균소득 130%이하 (맞벌이140%이하) |
(세대) 월평균소득 130%이하 | (세대) 월평균소득 100%이하 | |
| 총자산 | (본인) 260백만원 이하 (부모 순자산 975백만원 이하) |
341백만원 이하 | 341백만원 이하 | 341백만원 이하 | |
※ 사전청약 당첨자로 선정되었다면 본청약 모집공고일까지 자격유지를 해야 하고 이후 입주자격은 본청약 모집공고문에 따름
고덕강일 3단지 토지임대부 분양주택에 대한 공급 및 추정 가격은 아래와 같습니다.
- 추정 분양가 : 3억 5,537만원, 추정 토지임대료 : 약 40만원/월
신청은 서울주택도시공사 홈페이지 인터넷 청약시스템이나 모바일을 통해 신청할 수 있습니다.
SH 인터넷청약시스템
천만시민과 함께 주거안정과 주거복지에 기여하는 서울주택도시공사
www.i-sh.co.kr
5. 마치며
오늘은 토지임대부 분양주택과 고덕강일 3단지 사전청약에 대해 알아보았습니다.
워낙 서울의 집값이 비싼데 토지임대부 분양주택 제도를 활용하여 저렴하게 내집마련을 할 수 있는 방법을 활용하는 것도 좋은 것같습니다.
현재 공고에는 전매제한 등의 제한이 있는데 그 이후에 발표된 규제 완화가 적용될지는 좀더 지켜봐야 할 것같습니다.
도움이 되셨길 바라며 글을 마치겠습니다.
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읽어주셔서 감사합니다.
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