안녕하세요 러송입니다.
우리나라 국민들이 생각하는 제일 중요한 자산 첫번째는 거주 주택인 경우가 많습니다.
하지만 경제생활에서 은퇴하고 나서는 생활비, 대출금 상환금 등을 마련하는게 쉽지 않습니다.
오늘은 주택을 소유하고 있지만 수입이 없어 생활이 어려운 분들에게 도움을 주는 한국주택금융공사의 주택연금에 대해 알아보겠습니다.
1. 주택연금이란?
주택연금이란 만 55세 이상(주택소유자 또는 배우자)의 대한민국 국민(주택소유자 또는 배우자)이 소유주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)입니다.
2. 주택연금 자격요건
먼저 주택연금 상품을 알아보겠습니다.
주택연금 상품에는 일반 주택연금, 내집연금 3종세트(주택담보대출 상환용 주택연금, 우대형 주택연금, 사전예약 보금자리론)으로 구분됩니다.
그럼 조금더 자세히 알아보겠습니다.
먼저 가입요건입니다.
가입요건을 아래를 요건을 만족해야합니다.
- 부부 중 1명이 만 55세 이상
※ 확정기간 방식은 연소자가 만 55세 ~ 만 74세
※ 우대방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 65세 이상(기초연금 수급자)
- 부부 중 1명이 대한민국 국민
- 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 주택소유자
※ 다주택자라도 합산가격이 공시가격 등이 9억원 이하면 신청가능
※ 공시가격 등이 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 팔 경우 신청가능(주거용 오피스텔인 경우 주택연금에 가입하려고하는 주거용 오피스텔만 주택보유수에 포함)
※ 우대방식의 경우 2억원 미만 1주택자만 가입 가능
다음은 대상주택입니다.
대상은 공시가격 등이 9억원 이하의 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔입니다.
주택유형별 가입할 수 있는 지급방식은 아래와 같습니다.
| 주택유형 및 지급방식 | 종신방식/대출상환방식/우대방식 | 확정기간방식 |
| 일반주택 및 주거용 오피스텔 | 가입가능 | |
| 노인복지주택 | 가입가능 | 가입불가 |
| 복합용도주택(상가와 주택이 같이 있는 건물) | 가입가능(단, 등기사항증명서 상 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상) | |
다음은 주택연금 지급방식입니다.
| 지급방식 | 내용 |
| 종신방식 | 월지급금을 종신토록 지급받는 방식 - 종신지급방식 : 인출한도없이 종신토록 지급받는 방식 - 종신혼합방식 : 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식 |
| 대출상환방식 | 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서 일시에 찾아쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식 |
| 우대방식 | 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부기준 2억원 미만 1주택 보유 시 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 21% 우대하여 지급받는 방식 - 우대지급방식 : 인출한도 설정없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는 방식 - 우대혼합방식 : 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식 |
| 확정기간방식 | 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식 - 확정기간혼합방식 : 수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식(확정기간방식 선택 시 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출한도로 설정해야 함) |
※ 이용기간 중 다음의 경우 지급방식 간 변경 가능 : 종신지급, 종신혼합 간 / 우대지급, 우대혼합 간 / 우대형 전환 요건*을 모두 충족한 경우 종신지급(혼합)에서 우대지급(혼합)으로 변경 가능
* 우대형 전환 요건
1. 가입 시 부부 중 1인 이상이 만 65세 이하로서 부부기준 2억원 미만의 1주택만 소유하고 있었으나 기초연금 수급자가 아니여서 우대형 가입을 못한 경우
2. 가입 시 만 65세 이하였던 본인 또는 배우자가 만 66세가 되기 전까지 기초연금 수급권을 취득하고 우대형 전환을 위한 조건변경 신청을 완료할 것
3. 우대형 전환을 위한 조건변경 신청 시 부부기준 2억원 미만의 1주택만 소유하고 있으며 지급유형이 정액형이고 인출한도가 45% 이내
아래의 그림을 보시면서 이해하시면 될 듯합니다.
또한, 월지급금 예시는 아래의 링크에서 확인하시면 됩니다.
주택금융공사 | 주택연금 | 주택연금 소개 | 월지급금 예시 (hf.go.kr)
주택금융공사 | 주택연금 | 주택연금 소개 | 월지급금 예시
※ 공시가격 등은 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 산정 모두보기 일반주택 (종신지급방식, 정액형) (단위 : 천원)
www.hf.go.kr
다음은 대출한도 및 인출한도입니다.
대출한도는 가입자가 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재시점 가치로 환산한 금액입니다.
인출한도는 대출한도의 50% 이내(종신혼합방식, 확정기간혼합방식), 50% 초과 90% 이내(대출상환방식), 45%이내(우대혼합방식)를 인출한도로 설정하여 목돈으로 사용 가능합니다.
※ 인출한도를 설정하면 월 지급금이 적어짐
※ 인출한도 용도 : 담보주택의 선순위 주택담보대출 상환용도, 담보주택에 대한 임대차보증금 반환용도, 의료비, 교육비, 주택유지수선비 등
3. 주택연금 신청방법
다음은 주택연금 제출서류 및 신청절차입니다.
제출서류는 아래와 같습니다.
공통서류는 주택연금 신청서, 주민등록등본, 전입세대열람표입니다.
근저당권 설정 시에는 인감증명서, 가족관계증명서, 등기권리증 원본이 필요하고, 신탁계약 및 등기 시에는 인감증명서, 가족관계증명서, 등기권리증 원본, 지방세납세증명서가 필요합니다.
신청절차는 아래와 같습니다.
신청인은 서류를 준비하여 한국주택금융공사를 방문, 전화, 인터넷을 통해 보증상담을 받고 신청을 합니다. 그 후 한국주택금융공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등을 심사하고 통과할 경우 보증약정체결과 저당권 설정 후 금융기관에 보증서를 발급하고 대출거래약정체결이후 주택연금 대출을 실행합니다.
아래에 인터넷으로 주택연금 신청할 경우의 매뉴얼을 붙임으로 첨부하니 참고하시기 바랍니다.
다음은 취급금융기관입니다.
주택연금을 수령할 금융기관을 선택해야하는데 국민은행, 기업은행, 농협은행 및 조합, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 경남은행, 광주은행, 대구은행, 부산은행, 전북은행, 제주은행, 수협은행, 교보생명, 흥국생명입니다.
※ 내집연금 3종세트는 보험사에서 미취급
4. 주택연금 장점, 단점
주택연금 장·단점입니다.
장점은 평생 거주 및 연금 지급을 받을 수 있고, 국가가 보증하는 연금입니다. 또한, 수령 시기 중에 집의 시세가 오른 경우 가입자가 사망하고 난 뒤 잔여 금액에 대한 합리적인 상속도 이뤄집니다.
단점은 집 값 상승률이 월 지급액에 반영되지 않고, 해지시 3년 이내 재가입이 불가능하고 수령했던 원금과 이자까지 부담해야하는 불이익이 있고, 주택연금의 가입비는 주택 가격의 1.5%로 비싼 수수료를 지급해야 합니다. 또한, 이사를 할 경우 담보주택을 변경하게 되는데 더 좋은 담보가치가 인정되면 초기보증료를 추가 납부해야하고 담보가치가 감소하면 일부를 상환해야 합니다.
5. 마치며
오늘은 한국주택금융공사의 주택연금에 대해 알아보았습니다.
추가적인 사항은 한국주택금융공사 홈페이지를 참고하시기 바라고, 정부에서 좋은 취지로 만든 연금대출이지만 나름의 장·단점이 명확하다고 볼 수 있습니다.
주택금융공사 | 주택연금 | 주택연금 소개 | 주택연금이란 | 주택연금이란 (hf.go.kr)
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www.hf.go.kr
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